「きほんのきのいえ」の近況について

投稿日:2022年05月10日

代表の落合です。

きほんのきのいえの立ち上げ以来、多くのお問合せやご相談をいただいておりまして、誠にありがとうございます。

5月に入りまして、10月分の着工枠に正式なお申込みをいただきました。このため、今後は11月着工にてご案内をさせていただきます。

さて、「きほんのきのいえでできる家はどんなイメージなの?」とお尋ねをいただくことが増えてきました。

これまでの施工例の中から、きほんのきのいえのルールの中でできる設計についてイメージ集を作成いたしました。

よろしければ下記からダウンロードいただければと思います。

きのいえ仕様イメージ20220318

おちあい

 

 

YouTubeへいただいたご質問について

投稿日:2022年02月21日


オチアイです。
マドリヤYouTubeチャンネルの動画コメントへ投稿いただいたご質問についてお答えいたします。

 

 

 

 

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はじめまして。
QandAの動画とても参考になります。
現在、HMよりも設計事務所を現在考えており、質問させていただきたいことがあります。すみませんが長文です。
現在の私の状況ですが、まだ家づくりを検討し始めたばかりで住宅会社も決まっておりません。色々勉強していくうちに、規格内で仕様を決めていくHMよりも、ゼロからゆっくりと設計を話し合って決める設計事務所のほうが自分にはあっているのではと思い始めました。
一般的に、土地から購入する場合で、かつ、土地も住宅ローンを組みたいときは、つなぎ融資でも分割融資でも、土地を契約してから決済するまでの約2ヶ月くらいの短い期間で家の設計などを決めないといけないと聞きました。つまりつなぎ融資や分割融資などでは土地を先行して購入したい場合、どうしても建築プランや建築費用も算出しねばならず、ゆっくり家の打ち合わせができないと聞きました。特につなぎ融資は金利が高いので、土地購入から新築まで時間がかかればかかるほど不利になります。
これでは、設計事務所ではゆっくりと打ち合わせを重ねて家を考えていきたいという私の希望と合致しません。
私の希望は、①土地と住宅両方に住宅ローンを組みたい、②土地ローンにも住宅ローンを適用したい、③土地購入してから半年以上かけてゆっくりと建築士と家の打ち合わせをやっていきたい、の3つです。この3つの条件を満たしつつ、かつ住宅ローンの総支払金利が安くなる方法はなんでしょうか?アドバイスいただければ幸いです。

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ご質問ありがとうございます。

 

そうなんですよね。「土地購入を決定したら急に忙しくなった」と漏らされる方は多いです。

 

ローンを組んで土地を購入(売買契約締結)すると「この日までにローン審査を通すこと。通せなければ契約は白紙とする」というような約束(ローン特約)をさせられます。
それが一か月後の場合もあれば2か月後ということもあります。

 

一方で、金融機関にローン審査を申し込む段階では施工費も含めたすべての金額が完全に確定していることは稀です。
ご心配の通りで、打合せは完了していないし、設計も最終確定していないからです。

 

ではどのように進めているかとというと、おおまかな金額の割り振りを決めておいて予算枠を決めてからお打ち合わせを進め、ローン審査に必要な間取り図や見積書をご用意します。

 

この段階で分かっていること、例えば大まかなプラン構成と坪数、断熱や構造などの性能の目安、使いたい照明器具や内装仕上げ部材、施主支給や施主施工を取り入れたい箇所などについては、各工務店さんや設計事務所さんは過去の事例などからどの程度のコストがかかるかが把握できていますので「おおよそこれぐらいの金額を予定しておけば大丈夫」と想定することができます。
造作についても過去の事例をお見せしながら、これであればこれぐらいの金額です、と提示できます。

 

この「これぐらい」の精度を高めるにはやはり何回かのお打ち合わせと時間が必要です。
土地が決まってからご相談に来られた場合でも頑張ってなるべく精度を高める取り組みをしてご納得いただいてから正式なご依頼をいただいています。

 

また、建物金額(コスト)はこう整理することができます。

 

①大きさ・規模で決まること
②好み・こだわりで決まること
③土地条件で決まること

 

①、②は土地が確定していなくても相談ができ、金額の把握が可能です。
なので、これらを相談・検討しておいたうえで、いざ土地が出てきたときには③の検討だけで済むようにしておくと精度を高められます。

 

土地が決まった瞬間からローン特約期日までに①、②、③を完全に確定させるのは不可能に近いので、①、②だけでも事前に納得がいくまで相談や家族会議をしておくのがおすすめです。
そのためには「土地が決まっていなくても相談できる設計事務所」を探すといいです。(うちです)

 

ローン申し込みのときの見積書とまったく同じ見積書で建物への融資が実行されるという事例は私たちの場合ほとんどありません。
多くの場合、設計を進めていく中で当初より予算オーバーし、優先順位を見ながら取捨選択していくということをされています。
また、工事を進めながらも「ここに棚を追加したい」とか「これに変えたい」というお話がでますし、対応していきます。

 

ローンについてですが、「土地だけが購入できる住宅ローンはあるか」についてはおそらく無いと思います。つなぎ融資はありますがご心配の通りで金利は高いです。

 

まとめますと、
1,イメージに近いような土地で要望を伝えてプランと見積もりを作ってもらい、自分たちが建てたい家がどれぐらぐらいの予算(①、②)でできるか把握する。
2,それを実現できる依頼先をしぼっておく。
3,いざ購入したい土地が出てきたら、③土地条件できまるコストを見積もってもらい、予算に収まることを確認して土地購入に踏み切る。
4,予定通りの金額でローンを通し、詳細の打合せを行う。
5,予算オーバー分は取捨選択して収めるか、ヘソクリで調整する。
6.建物完成

 

という流れになります。

 

お答えになっているか大変不安ですが、以上で回答とさせていただきます。

 

オチアイでした。

 

「きほんのきのいえ」について①

投稿日:2021年12月06日

「きほんのきのいえ」について

代表の落合です。

マドリヤでは通常の設計業務に加えて、「きほんのきのいえ」という仕様固定・間取り自由の設計手法を選択いただけるようになりました。

すでに資料請求いただいたお客様へはリーフレットが同封されていると思います。
テーマはズバリ「よりよい土地を手に入れるための家」です。

私たちが対応させていただいているエリアは土地がとても高く、家づくりに占める土地価格の割合が大きくなりがちです。
極端な例では数年前、土地価格7000万円、建物価格1600万円といった構成でも設計させていただいたこともあります。

逆に建物価格が土地価格を上回るということも少ないですがあります。
こういう場合は「駅から遠くても全然大丈夫」というようなライフスタイルの方に限られます。
(個人的には憧れるライフスタイルです笑)
ですが多くのお客様は「駅から何分までなら歩けるか」というような議論を必ずされていると思います。

土地価格の抑制は基本、「みんなが積極的に肯定しないような条件を受け入れる」ということに他なりません。
極端な変形地や崖地、普通の建築士では設計がなりたたないような狭小地、車が停められない土地などがそれに該当します。
そういう土地でもマドリヤは頑張って設計をします。

とはいえ、設計でカバーできることにも限界はありますし、お客様の我慢にも限界はあると思います。
純粋な我慢だけでは土地は買えないです。
「ここに住みたい」というような思いというか、勢いというかそういうものが必要だといつも思っています。

なので、「きほんのきのいえ」の存在価値はこうです。
どうしてもここに住みたいけど予算が200万円オーバーしてしまう。それでもなんとかなりませんか?を叶えます。

詳しく見ていきます。まず、きほんのきのいえの低コスト化を支えているのは設計、工事の生産性です。

まず、設計でいうと、1番コストがかかるのは「お客様との打ち合わせ」です。
もっと具体的に言うと、
・打ち合わせとその準備にかかる人件費
・打ち合わせを繰り返したことで増加する図面作成や図面修正の時間にかかる人件費
です。

上記の着眼点への取り組みはとても誤解を生みやすいのですが、決して「設計を深めたくない」ということではありません。
住まいの設計をめぐる設計士とお客様のコミュニケーションには無駄がたくさんあって、それらを削ぎ落としても住まいのクオリティや満足度とはある程度無関係だということが経験値として残っているのです。

もちろん、その無駄(というか寄り道?)を楽しむことにももちろん価値があります。
そういう場合はぜひ、マドリヤの通常業務をおすすめします。
おせっかいな設計担当者が遠回りにも徹底的にお付き合いします。

一方、きほんのきのいえの打ち合わせは2回です。
「えっ?2回だけ?」と思われるかもしれませんが、
打ち合わせする議題の数は通常設計の場合とほとんど変わりません。
なので、1回あたり長ければ6時間を要します。

マドリヤの通常の設計業務でいうと、おおよそ1.5時間の打ち合わせを8回ほど行います。
きほんのきのいえは6×2=12時間。打ち合わせ時間自体は同じです。

打ち合わせの1回目は全体をトータルで一度、仮に決定する時間になります。
間取や造作、窓や家具配置などじっくりお話します。その場で大体の金額もわかります。

第2回目の打合せは図面が登場します。第1回目打合せで決まったことのおさらいと変更、より詳細な点を決定して打合せは終わりです。ここでほぼ金額が確定します。

この、「一度全体を俯瞰し、時間をおいて次の機会にバランスを調整する」というやり方が1番効率がよく、お客様にとっても全体を把握しやすい流れなんじゃないかと思っています。

加えて、実はこの打ち合わせ以外の時間はLINEワークスを用いて頻繁にやりとりをしています。

ちょっと長文になってきましたので次回、「施工の生産性」についてお話しますね。

おちあい

季節外れの花火を(またはIHのデメリット)

投稿日:2021年09月27日

落合です。

日を追うごとに寒くなってきましたよね。

コロナのこともあり、なかなかできなかった(やろうと思わなかった)花火を昨日夜の肌寒い中、夏の思い出として家族でやりました。


とはいえ長男は中3、長女は小6ですからメインは末っ子男児(もうすぐ6歳)。


すごい逃げ腰(笑)

なぜこうなってしまうのか。うちの末っ子が過度にビビりという点以外にも少し事情があります。


私の自宅は妻(一級建築士)と一緒に考えた住まいなのですが、妻のたっての希望でオール電化なのです。すごくいいですオール電化。

つまり、日常的には料理で火を使わない。おそらく保育園でも日常的に火を使うシーンがあるということはないでしょう。

しかも我が家は超インドア。特に妻が虫嫌いなのでそうそうアウトドアな活動はしませんので、キャンプで火を使う活動に触れ合うという機会もありません。


自分の幼少期のことを思い起こせば、火を使うイタズラが好きだったのでまつ毛が焦げたり火傷をしたりが日常的だった自分からすると、オール電化の家庭はあまりに火に触れ合う機会が少ないんだな感じます。自分はそうやって火の危険性を実感として知っていったんだなと。


ロケット花火で友達と狙撃し合う遊びとかしなかったですか?そうですか。


IHのメリットデメリットのお話をするときにこの件についてお話することもあるのですが、今回は井手から「ブログを投稿してください」と社内メッセージが届きましたので披露させていただきました。


代表おちあい

住まいの規模をピークに合わせない~マドリヤ的ローコスト手法~

投稿日:2021年07月12日

今回は「住まいの適正な大きさはどれぐらいなのか?」というお話です。

 

マドリヤへご相談へ来られる方、例えば4人家族の場合ですが、初回のお話しの中で坪数の話になると「30坪」と言われる場合があります。
そうすると私は「数字としての面積が重要ですか?それとも必要な機能が満たせれば小さくしても構いませんか?」とお尋ねします。
なぜなら、ご夫婦の寝室、子供部屋、ワークスペース、収納関係の空間も含めた通常の4人家族向けの提案でもマドリヤでプランするとこの大きさにはならない可能性が高いからです。

まれに、他社さんの提案プランについてコメントが欲しいといわれて見せていただくことがあるのですが、私たちとの違いが大きく分けて3つあるな、といつも思っています。

1、廊下が長い
2、収納が巨大
3、子供部屋が巨大

です。

「1、廊下が長い」はそのまま動線の長さ=不便さにつながる要素なので短ければ短いほうがいいとマドリヤでは考えています。
例えばソファを置く1畳と、廊下の1畳の工事費はほとんど同じですよね。坪単価60万円とすると、1畳では30万円です。そう考えてしまうと、そのお金についてはただの移動空間ではなく他の使い道で提案したいな、と思っています。

「2、収納が巨大」については、正直なところご家族によって必要な大きさは変わってきますが、それにしても大きい場合が多いです。しまうものが決まっていて、具体的に必要な面積が確定していれば問題ないのですが、「今後、物や服が増えるかもしれないから」というような理由の場合もあります。例えば洋服について、マドリヤでの打合せでは「洋服というものの存在が生きがいや趣味に該当するかどうか」を見極めてご提案しています。ただ単に「捨てられなくて溜まっている服」が収納から溢れるような状況であれば優先順位をつけて捨ててください、とお話しています。なんとなくの収納ではなく、生活の中で活用できる面積を増やせるといいなと思っています。

「3、子供部屋が巨大」についてですが、どれぐらいの面積の部屋をみて「巨大」と思うかというと、「収納付きの(収納含まず)6畳」です。マドリヤでご提案する子供部屋はお子様2人の場合、「4.5+4.5」「3.75+3.75」「3.0+3.0」の大中小3パターンです。正直なところ、子供部屋は中ぐらいの「3.75+3.75」で十分なんじゃないかと思います。ファミリークローゼットが家の中にがあれば、机、ベッド、本棚がちゃんと置けます。子供が成長に伴って個室を必要とする時期は小学校高学年から、長くても大学卒業までの12年ぐらい(子供はずっと家にいてほしい、というお客様には出会ったことがありません)。マドリヤは30代で建てた家は80歳になっても手入れしつつ住めるようにしなきゃいかんと思っていますので、50年は住むうちの25%しか子供部屋は必要ないわけです。その面積のためにコストをかけるなら、夫婦二人になったときにこそ効果を発揮(ヒートショック防止や光熱費の削減)するような、例えば断熱材を厚くしませんか、とかサッシをアップグレードしませんか、という議論がしたいのです。

というようなお話をプランのお打合せではさせていただいています。ご家族の人数、仕舞う物の量のピークに合わせるのであれば、自ずと家は大きくなっていき、ご予算が一定なのであれば坪単価(もしくはひと坪あたりの価値と言ってしまっていいかもしれません)が、低下していき、「ただの大きい箱」を作ることになってしまいます。それは私たちがご提案したい家とはちょっと違います。

子供が巣立ったあと、3.75畳の書斎が二つ、夫婦それぞれのために残るような家づくりがちょうどいいのかな、と思います。

おちあい

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